随州评估公司哪家好评估公司排行榜资产评估怎么收费的

公司名称:集慧资产评估（北京）有限公司 具体地点:北京房山长阳北京(总部 微信号:zcpg968 QQ号:3384692119 联系人:李先生 集慧资产评估有限公司，以为客户提供具有发展价值的专业服务为宗旨，坚持专业国际化、服务本土化，坚持尽之所能、尽之所有的服务原则，凭借丰富的评估经验，为国内外众多客户提供了包括：改制、上市、资产重组、合资合作、兼并收购、作价入股、转让购买、融资等各种目的的资产评估及项目咨询服务。特别是针对企业无形资产价值评估和企业价值评估及其运作拥有独到技术和经验。 集慧资产评估有限公司，执业质量得到了企业、各级政府主管部门、海内外投资者、金融机构、境外监管当局的高度认可，在客户中享有专业过硬、服务过硬、质量过硬、对重点难点问题突破过硬的声誉。 集慧项目受理范围包括：无形资产评估，企业价值评估，整体资产评估，单项资产评估，房地产评估，金融衍生工具及不良资产评估，司法鉴定评估，项目咨询评估，数据分析整理等。随着公司业务的不断扩展，以及公司规模的不断壮大，已在全国成立多家分公司及办事处。 在房地产估价中，许多情况下都需要根据某种要求来确定租金。这是房地产估价中 常见的估价作业之一。选择确定租金的方法时，应根据实际情况，灵活运用估价的3种常规方法(市场比较法、收益法和成本法)，使得所确定的租金合理可信。下面介绍几种实际工作中常见的确定租金的方法。 当能够收集到足够数量的与待估房地产相类似的房地产租金资料时， 简便易行又很有说服力的方法，应该首推市场资料比较法： 1、 市场资料比较法应用在评估租金上，能选择的比较实例应为用于出租的比较实例房地产。通过对比较实例租金作情况、期日、区域和个别因素修正后，得出评估租金。这里有一点应引起注意，所选择的可比实例应与所估对象在租赁合同(如租期长短、付款方式、责任)等契约内容具有一致性或相似性。 例一、 有一待租写字楼,所处位置为一级商业街。新建、设备齐全、试确定其租金。选择A、B、C三个比较实例,具体情况如表(见文后)。 取3个比较租金的平均值: (840 826 827)/3=831元/平方米 待估房地产租金可定为831元/平方米 2、有些城市已经制定了标准租金，则可利用制定好的标准租金(所谓标准租金，是将城市中房地产分成几种有代表性的类型和等级，制定出的租金)与委估房地产进行比较，得出委估房地产的租金。这种方法与上述市场资料比较法同出一脉，本质上是一致的，可操作性强，方便快捷，同样令人信服。下面就其操作步骤略作简述： ①确定委估房屋的类型、等级;②根据确定的类型、等级，从标准租金表中查出标准租金; ③根据委估房屋在新旧程度、朝向、楼层、环境等方面与参照系的差异，对查出的标准租金做适当修正。 ④求出委估房屋的租金。 确定租金的另一种方法是从成本法中衍生出来的，称其为因素构成法它是根据房屋租金的构成因素实际测算各因素费用，相加后求出试算租金。然后根据房屋的新旧程度、朝向、层次等进行修正，求出房屋租金的一种方法。 当没有足够的与委估房地产相类似的租金资料可利用时，这是一种切实可行的方法。这种方法也应用在标准租金的测算上。通常租金由下列8项因素构成,即折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、税金。对这8项因素的取值应特别慎重，因为取值的正确与否直接关系到委估租金的正确性和合理性。下面举一例说明因素构成法的应用。 例二、有一地处近郊的工业厂房欲出租，该厂房为单层混砖结构,面积600平方米，已使用5年，试确定其租金。由于缺少与该委估物业相似的可比实例，故拟采用因素构成法求租金。评估过程简述如下：经调查,该类房屋的建筑造价为400元/平方米，土地价格为1200元/平方米，年租金计算如下： (1) 折旧费：该类房屋的使用年限为40年,残值率为 2%。年折旧额:[400·(1-2%)]/40=9.8(元) (2)维修费:取建筑费的2%。 400·2%=8(元) (3)管理费:取折旧费和维修费之和的10%。 (9.8 8)·10%=1.78(元) (4)保险费:按房产原值的3‰取值。400·3‰=0.12(元) (5)税金:一般为土地使用税3元/平方米和房产税取房产原值的1.2%。 400·1.2% 3=7.8(元) (6)地租:为土地价格乘以土地资本化率(或直接采用当地同类土地的租金值)。假设经测算土地资本化率为3.5%。地租量为: 1200·3.5%=42(元) (7)利润:一般以折旧费、管理费之和为基数,利润率应取当地平均利润率,若当地平均利润为20%。 (9.8 8 1.78)·20%=3.92(元) (8)利息:从机会成本的角度考虑,这里应该仅指房屋投资额(不包括土地)所产生的利息。 利率一般取一年期存款利率。46房地产市场与经营小瑞区位面积设施出租出租付款月租金情况区域期日个因比较装修日期方式方式租金 实例A一类5000完好97.6散租每月850 100/100 100/100 100/100 100/100 840 实例B一类3000完好98.1整租每年800 100/100 105/100 100/100 100/100 826 实例C二类3500完好97.1整租每年700 100/100 100/100 100/95 100/98 827 待估对象一类3000完好98.1散租每月 400·5.8%=23.2(元) 租金=(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8)=9.8 8 1.78 0.12 7.8 23.2 42 3.92 =96.62(元)/平方米·年 上述计算出的租金通常称为试算租金。实际估价中,应将计算出的试算租金作朝向、位 置、层次等方面的调整,来确定 终租金值。 另一种评估租金的方法，是从收益法中演变而来的，称之为积算法所谓积算法就是求出评估时委估房地产的基础价格，乘以期待利率，然后加上其它诸费用，如租赁合同规定的管理费、保险费、税费,从而得到评估租金的方法让我们先从理论公式上看一下，收益法公式: P=a/i(年纯收益不变,收益年期为无限年) 其中P为房地产价格， a为纯收益， i为房地合一时房屋资本化率。 因为P=a/i，又a=租金-费用所以P=(租金-费用)/i 即租金=P·i 费用，通常P·i称为纯租金(包括土地和房屋)。 应用这种方法时，需先知道委估房地产的价格，在确定其资本化率后，可以求出纯租金，然后加上出租时所发生的费用，一般包括维修费、管理费、保险费、税金、利息、空置损失等，如果是委托经营，还应包括经营者利润。这里应该特别指出的是,租金=P·i 费用，其中费用指出租过程中发生的费用,其中与房屋价值相关的折旧费和以房屋价值为基数计算的利息不应包含于其中，因为这几项应是房屋纯租金的一部分。如果将这几项当做费用计入，那么就是重复计算了。 一、 云南省会计、资产评估中介机构服务收费标准相关说明。 (一) 、会计报表审计和经济責任离任审计的服务收费，其计算金额在10万元以内的，按计算的实际 金额计收：计算金额超过10万元的，按10万元计收。 (二) 、实行政府指导价的服务项目中，对一些业务简单、工作量较小且不宜按规定的标准和办法收费 的，其服务收费可由委托双方根据实际情况协商确定，实际收费额可以低于按规定的批法和收费标准浮动 下限计算的应收金额。但会计报.表审计和经济責任离任审计的服务收费 高不得超过10万元。 二、 差额累进收费方法举例说明： 例如：某项现有資产总M 10000万元，计算设立验資收费额。 100万元按1000元计收 (500 - 100)万元XO. 30%>=400 万元XO. 30%>=1200 元 ( 1000 - 500)万元 XO. 25%o=500 万元X0.25%。= 1250 元 (2000 一 1000)万元XO. 20%o=1000 万元XO. 20%o=2000 元 (5000 - 2000)万元XO. 15%o=3000 万元XO. 15%o=4500 元 (10000 一 5000)万元XO. 10%o=5000 万元XO. 10%o=5000 元 合计收费：1000 1200 1250 2000 4500 5000=14950 元 若上浮 15%,其合计收费为：14950 元 X (1 0. 15%) =14950 元 2242. 5 元=17192.5 元 若下浮 15%,其合计收费为：14950 元X (1-0.15%) =14950 元-2242.5 元=12707.5 元